Как правильно выбрать загородный дом? На что обращать внимание в доме и вокруг него

При выборе дома покупателям нужно учитывать ряд важных нюансов. Например, транспортную доступность, расположение дома и других объектов на участке, состояние самого здания, а также выявлять скрытые риски при проведении сделки.

Рассказываем, когда лучше покупать дом, на что обращать внимание при его выборе, как проводить сделку и каких ошибок стоит избегать.

Когда лучше выбирать дом

С точки зрения экономии денег лучший период для покупки дома — зима. Летом, весной и осенью сделки проводят чаще чаще. Поэтому есть возможность получить скидку от продавца дома или найти подходящий вариант с более низкой ценой. Но осматривать участок и сам дом лучше весной или осенью. Например, в это время года лучше будет видно:

• рельеф участка — все неровности, уклоны, впадины и возвышения, если они есть;
• тип почвы на участке;
• внешний вид участка — состояние дорожек, объектов на участке;
• места, в которых из-за неровности рельефа собирается вода. Также можно увидеть, что участок подтапливается талыми водами. Это будет понятно при осмотре участка весной;
• то, что протекает крыша в доме или то, что в отдельных местах внутри дома из-за излишней сырости образуется плесень.

На что обратить внимание перед покупкой дома

Транспортная доступность и инфраструктура

Стоит оценить удаленность дома от трассы и остановок общественного транспорта. Дополнительно нужно узнать о дорогах к дому и их покрытии. Это может быть:

• грунтовая дорога — самый худший вариант. Например, в сильный дождь по ней не всегда возможно проехать, особенно на легковом автомобиле;
• отсыпной подъезд. Это обычная грунтовая дорога, которую засыпали асфальтной крошкой или щебенкой. Если дорога засыпана недавно, некоторое время по ней можно нормально ездить. Но она может быстро прийти в негодность, особенно в случае, если в регионе идут сильные дожди и на дорогу приходится большая нагрузка от проезжающих машин;
• дорога из бетона. Такой вариант лучше грунтовой дороги или отсыпного подъезда, но из-за большого количества стыков по ней может быть неудобно быстро ехать;
• асфальт. Это лучший вариант, но нужно смотреть на качество асфальта, например на присутствие большого количества ям.

Оценивая инфраструктуру, стоит обратить внимание на наличие и удаленность от таких объектов:

• магазины, аптеки, супермаркеты;
• поликлиники;
• детские сады, школы, университеты — в зависимости от необходимости;
• место текущей работы.

Если какие-то места, в которые придется часто ездить, расположены далеко, дополнительно нужно узнать, насколько загружены трассы, например, как долго придется добираться утром до работы и вечером возвращаться домой.

Экологическая обстановка

Если город расположения дома не важен, в первую очередь стоит оценивать экологическую обстановку региона и конкретного города. Если интересует определенный город, можно посмотреть его экологическую карту или ознакомиться с обстановкой в районах. На экологию влияет:

• близость объектов, которые загрязняют окружающую среду, например, фабрики, заводы;
• близость мусорных полигонов;
• автомобильный трафик — чем он больше, тем больше выхлопных газов загрязняет воздух;
• близость к лесам, паркам и скверам;
• близость к водоемам и их чистота;
• преобладающее направление ветра — откуда он чаще всего дует. Например, если ветер дует на территорию, где расположен дом, с лесного массива, воздух будет чище. Если с места, где расположен металлургический завод, экологическая обстановка будет неблагоприятная.

Тишина

Приобретая частный дом, многие хотят, чтобы в жилье было тише — не было шума, например, от проезжающих по дороге машин, который часто можно слышать в квартирах. Чтобы получилось пожить в тишине, стоит обратить внимание на отсутствие вблизи с домом каких-то строек, аэропорта, автомобильных и железных дорог.

Расположение дома на участке и придомовая территория

Оптимальный вариант – выбрать дом с участком, на котором выделены отдельные зоны:

• жилая — с домом и внутренним двором;
• зона хозпостроек. К такой зоне могут относиться баня, сарай, гараж, туалет, летний душ;
• зона отдыха. На ней могут быть расположены цветники, бассейн, игровая площадка, беседка;
• зона сада и огорода — там, где будут высажены деревья, кустарники, овощные и другие культуры.

Также стоит учесть следующие нюансы:

• в какой стороне участка расположен дом. Оптимальный вариант — северная или северо-западная часть участка. Так обеспечивается минимальное затенение участка;
• на какую сторону выходит большинство окон дома. Если на северную часть, в доме может быть прохладно, особенно в холодное время года. Если на южную — может быть слишком жарко в теплое время года. Оптимальный вариант — запад или восток, но также нужно учитывать климатическую зону, в которой расположен дом с участком;
• насколько соблюдены строительные нормы и правила. Например, учтено ли минимально допустимое расстояние от дома до границы с соседней территорией;
• насколько свободно можно подъехать к определенным объектам на участке, например, к гаражу, сараю.

Что и как проверять в доме

Оценить планировку

В первую очередь стоит познакомиться с планировкой дома. Еще перед визитом в дом можно попросить продавца показать план дома. Но реально оценить планировку и расположение всех помещений можно только непосредственно на самом объекте. При визите в дом можно проверить насколько устраивает:

• размер каждой из комнат;
• взаимное расположение жилых помещений;
• расположение и количество санитарных узлов;
• естественное освещение комнат;
• расположение и размер гаража, если он присутствует на участке или в самом доме;
• размер и расположение подвала;
• тип лестниц в доме и их расположение, если они есть. Для некоторых это может быть не очень важным фактором. Но если в семье есть маленькие дети или пожилые люди, для которых важны удобство и безопасность, стоит обратить внимание на то, какие именно лестницы установлены в доме.

Осмотреть фундамент и подвал

Если в подвале будет излишняя сырость, это может быть признаком того, что в нем отсутствует вентиляция или она неверно организована. Также слишком большая влажность может указывать на то, что подвал периодически подтапливается. Причиной этого могут быть неверные расчеты при проектировании. Дополнительная причина — неверно организованная гидроизоляция и утепление. Оценить их качество невозможно, но если внутри сухо, вероятнее всего, слои рассчитаны и сделаны верно. Дополнительно стоит уточнить глубину залегания вод. Так можно дополнительно проверить учли ли при строительстве глубину залегания подземных вод и промерзания грунта.

Фундамент дома должен быть без трещин. Если они будут, это может указывать на допущенные при строительстве ошибки либо на износ здания. В некоторых домах может не быть фундамента совсем. Собственники могут объяснять это тем, что дом одноэтажный и его конструкция позволит простоять много лет. На самом деле дом без фундамента может быть использован только как временное жилье. Со временем конструкция может начать проседать и разрушаться. Если возникают сомнения в отношении фундамента, лучше пригласить специалиста, который сделает специальные шурфы и оценит его конструкцию.

Осмотр кровли

Если видимых повреждений нет и не видно потеков, которые указывают на прохудившуюся крышу, это не значит, что кровле не нужно уделять внимание. Важно проверить следующие моменты:

• стропильную систему – балки и дерево, на которые укладывается кровельный материал. На ней не должно быть прогнивших участков или повреждений;
• покрытие кровли. Обращают внимание на тип материала, который определяет средний срок службы крыши, а также его состояние — степень износа, наличие или отсутствие трещин, сколов или других видимых повреждений;
• гидроизоляция. Если она выполнена неправильно, то в дождливый период времени будет видно потеки воды. В сухую погоду о том, что гидроизоляция некачественная, можно понять по следам потеков;
• водостоки и элементы водоотведения. Их качество и эффективность лучше всего оценивать в дождливую погоду. Так будет понятно, попадает ли вся вода с кровли в водостоки и насколько далеко отводится от основания дома.

Кроме самой кровли стоит осмотреть и чердак. Его можно использовать для хранения вещей, но при определенном размере и качестве на чердаке можно организовать мансардное помещение.

Проверить перекрытия, полы, двери и окна

Самостоятельно для проверки обозначенных объектов можно сделать следующее:

• проверить неровности пола и наличие изгибов. Иногда это видно сразу. Но если уклон небольшой, его может быть незаметно. Для проверки можно положить шарик на пол, желательно железный. Если он будет катиться в какую-то сторону, там есть уклон;
• проверить вертикальность стен — с помощью строительного уровня;
• проверить состояние пола. Если в доме деревянные полы, то со временем они могут проседать и скрипеть при нагрузке. Чтобы проверить такой дефект, можно просто пройтись по комнатам;
• проверить звукоизоляцию между этажами. Если на перекрытиях недостаточно качественная звукоизоляция, будет слышно, как кто-то ходит на верхних этажах дома.

При осмотре дома желательно проверить каждую из внутренних дверей и окон — как они открываются и закрываются, не имеют ли перекосов. Также через окна и двери не должно быть сильно слышно шум на улице или в соседних комнатах.

Кроме межкомнатных дверей проверяют входную дверь. Она должна быть утеплена, замок должен свободно открываться с обеих сторон.

Проверки инженерных систем

Нужно сделать следующее:

• узнать о том, сколько мощности выделено на дом. Если ее недостаточно, могут начаться перебои со светом. Например, из-за слишком большой нагрузки будет пропадать электричество. Дополнительно стоит узнать материал проводки;
• осмотреть электрощитки, проверить автоматику. На электрическом щитке не должно быть следов возгорания. Чтобы проверить, как себя ведет автоматика, нужно включить все электрические приборы — проверить, что будет происходить при максимальной нагрузке;
• узнать, откуда поступает вода в дом. Может быть центральное водоснабжение или скважина. Если вода поступает из скважины, можно уточнить ее глубину и мощность насоса. Если она недостаточная, вода в дом будет поступать слишком медленно;
• уточнить, как и куда отводится канализация. Если на участке установлен индивидуальный септик, нужно уточнить его объем и то, как давно он последний раз чистился;
• узнать о том, есть ли в доме проводной интернет и находится ли он в зоне устойчивого покрытия операторами мобильной связи;
• если дом осматривается в отопительный сезон, стоит проверить то, насколько теплые батареи, есть ли краны для спуска воздуха при завоздушивании системы;
• бывает, что продают дом без подведенных коммуникаций. Если их нет, нужно уточнить, где проходят ЛЭП, газовые трубы, канализация. Например, может оказаться, что газа на улице еще нет и чтобы его провести, нужно тянуть трубу с соседних улиц. Также нужно учитывать, что отсутствие коммуникаций значительно снижает стоимость дома — он должен быть дешевле, чем те, к которым подведены коммуникации.

Зачем узнавать про соседей

Может казаться, что соседи не так важны для жизни в доме. Но с соседями, возможно, придется договариваться об общих расходах на благоустройство, паевых взносах, прочих тратах. При отъезде в случае необходимости соседям можно будет доверить присматривать за домом, даже поливать цветники и кормить домашних животных.

Кроме информации о соседях стоит узнать о перебоях со светом водой, о криминальной ситуации, в частности, о случаях краж.

Недострой — стоит ли связываться

Иногда покупатели находят варианты недостроев. Но не все понимают, какие особенности могут быть у покупки такого дома и какими рисками чревата сделка.

В покупке недостроя нет ничего противозаконного, но есть один нюанс — лучше покупать недостроенный дом, который уже зарегистрирован как объект незавершенного строительства. При желании покупатель даже сможет оформить ипотечный кредит для покупки такого объекта. В остальном схема сделки не имеет существенных отличий. Но нужно обратить внимание на состояние недостроя и то, какие работы нужно провести, чтобы закончить дом и ввести его в эксплуатацию.

Проверка документов и юридической чистоты сделки

Перечень необходимого может меняться в зависимости от типа жилья и участка, на котором он расположен. Могут потребоваться:

• выписка из ЕГРН о праве собственности на земельный участок;
• выписка из ЕГРН о праве собственности на дом;
• правоустанавливающие документы на дом и землю — те, на основании которых продавец стал собственником;
• паспорта собственников.

При сделке могут быть разные риски, среди которых:

• дом находится под обременением. Причиной этого может быть приобретение в ипотеку, которая еще не выплачена. Также причиной могут быть долги собственника, из-за которых на имущество наложен арест;
• дом продает супруг без согласия жены. Чтобы провести такую сделку, нужно согласие супруги, заверенное нотариально;
• один из собственников дома несовершеннолетний. Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно разрешение органов опеки на сделку.

Порядок проведения сделки

Порядок может отличаться в зависимости от особенностей сделки и включать следующие этапы:

1. Поиск подходящего варианта по объявлениям или через риэлторов.
2. Общение с потенциальным продавцом, получение необходимой информации о доме.
3. Визит в дом для предварительного осмотра.
4. При необходимости вызов специалистов для осмотра дома.
5. Проведение окончательного осмотра с проверкой состояния дома и необходимых документов.
6. Достижение договоренности по сделке, в том числе и по стоимости объекта.
7. Заключение предварительного договора купли-продажи, если стороны решили оформить такой документ.
8. Передача задатка, если он предусмотрен.
9. Подготовка документов к сделке.
10. Подписание основного договора купли-продажи.
11. Передача средств от покупателя продавцу, например, через банковскую ячейку.
12. Регистрация покупателем права собственности на дом. Это можно сделать несколькими способами, например, удаленно через сайт Росреестра.
13. Получение продавцом денег за недвижимость.

Кроме обозначенных этапов могут быть и дополнительные. Например, когда потребуется получить одобрение на ипотечный кредит при использовании для покупки дома денег банка.

Возможные ошибки покупателя

Приобретая дом, можно допустить досадные ошибки или упустить какой-то важный этап. Например, возможными ошибками могут быть такие действия:

• экономия на экспертах. Может казаться, что с домом все понятно или есть какие-то сомнения, но продавец объясняет их по-своему. Например, говорит, что влажность в подвале вызвана тем, что недавно прорвало трубу водоснабжения, а не тем, что в подвале нет нормальной гидроизоляции. Лучше потратить деньги на эксперта и убедиться в том, что проблем нет, чем купить дом, а потом выяснить, что при строительстве нарушена масса правил;
• поверхностное изучение документов. Это может стать причиной срыва сделки. А в некоторых случаях даже потерей и денег и дома;
• недостаточное изучение района, в котором расположен дом. Может оказаться, что сам дом хороший, но в районе постоянные проблемы с электричеством, перебои воды;
• при просмотре дома приглашение друзей, членов семьи. С одой стороны, другие люди могут помочь заметить недостатки, которых не увидит покупатель. Но суматоха от большого количества людей может наоборот— помешать что-то увидеть;
• пренебрежение безопасностью сделки. Например, передача задатка без оформления предварительного договора или соглашения о задатке. Если сделка сорвется, продавец может заявить, что ничего не брал.

Выбираем участок для строительства дома: на что обратить внимание и как провести сделку

Свой дом: лучше купить или построить?

Регистрируем право собственности на земельный участок — куда обращаться и что делать?